Dosažení shody mezi členy SVJ či bytového družstva je pro zateplená domu klíčové

Klíčový bod pro úspěch zateplení: Jak dosáhnout shody vlastníků bytů?

Každý řetěz je tak silný, jako jeho nejslabší článek. Úspěch zateplení bytových domů je někdy zcela zbytečně podkopán již v samotném začátku tím, že se vlastníci bytů nedokáží v rámci SVJ dohodnout na tom, k jakému výsledku chtějí dojít. Jak tomu předejít a zajistit, aby nakonec byli všichni spokojeni?

Praktické zkušenosti z jednání schůzí SVJ a bytových družstev

Bytový fond v České republice se postupně opravuje, v některých případech dokonce od počátku devadesátých let již ve druhém kole. Jako projekční a konzultační kancelář jsme často v kontaktu nejen s předsedy společenství vlastníků či družstev, ale i řadovými majiteli bytů. Postupem času se ukázalo, že výzvy a problémy jsou v mnohých případech velmi podobné. Zaznívají podobné námitky a podobné obavy. Pro úspěch zateplení/revitalizace je shoda mezi vlastníky o dalším postupu zcela klíčová.

K zateplení často vyzývají lidé, kteří mají objektivní problémy s byty

Nejčastěji vychází podnět k zateplení domu od lidí, kteří osobně musejí čelit nepříjemnostem. Není výjimkou, že jednání o zateplení domu vyvolají například rodiny s dětmi, které mají v bytě problémy s plísněmi a chtějí vyřešit jejich příčinu, nikoli pouze likvidovat následky. Často se stává, že v domech, kde se v minulosti vyměnila pouze okna, dochází k problémům, které dříve majitele nesoužily (například právě vznik plísní kvůli nedostatečnému větrání). Jenže podle přísloví “sytý hladovému nevěří” někdy nebývá hlas těchto lidí zbytkem SVJ vyslyšen. Jejich jedinou šancí je buď se odstěhovat, nebo čekat, až se problémy objeví i v dostatečném počtu dalších bytů.

Ukázka plísně v bytě - rohová oblast blízko okna
Ukázka plísně v bytě – rohová oblast blízko okna

Shoda většiny majitelů na tom, že se má zateplit, nikoli na tom jak

Jindy se stane, že ve věci zateplení jako takového je mezi majiteli bytů konsenzus. Nedokáží se však dohodnout na tom, jak zateplení provést. Někteří lidé chtějí zateplit pouze štítové stěny, jiní pouze střechu, další jsou přesvědčeni o nutnosti zateplení fasády a střechy a několik bytů by navíc ocenilo i instalaci systému řízeného větrání.

Nejčastější námitky

Často slýcháváme především tyto námitky:

1. Zateplení vůbec nepotřebujeme

Chceme, aby toto zaznělo zcela jasně: neexistuje žádné nařízení, které by stanovilo, že zateplení domu je povinné. Do zateplení nikdo nikoho nemá nutit. To, na čem nám záleží, je skutečně objektivní vysvětlení přínosů zateplení (úspora energie a s ní spojené nižší náklady na vytápění, zdravější prostředí pro bydlení, hezčí dům, růst ceny nemovitosti, prodloužení životnosti domu aj.). Domy nejsou nezničitelné a postupem času bez vhodných zásahů chátrají. Během 40 neslavných let komunismu to bylo vidět víc než dobře. Po nějakém čase zkrátka přijde doba, kdy se musejí nějaké opravy udělat. Proč tedy alespoň nezvážit zateplení?

2. Naše problémy zateplení nevyřeší

Lidé, kteří kladou tuto námitku, nevěří, že plísně se tvoří kvůli nedostatečnému větrání a nízké teplotě stěn (kvůli dosažení rosného bodu vzniká kondenzát, který je pro plísně rejdištěm). A to je pouze špička ledovce. Podobných námitek může být celá řada.

Pohled na detail zateplení bytového domu, v tomto případě panelového.
Pohled na zateplený panelový dům. Jeho obyvatelé mají ze zateplení radost a šetří jim peníze. Bydlí se jim zkrátka lépe než dřív.

3. Zateplení bude moc drahé

Především: zateplení se musí navrhnout tak, aby se vyplatilo.

Kompletní cena zateplení je často vždy až na prvním místě. Ruku na srdce, samozřejmě tomu rozumíme. Nikdo nechce platit víc, než skutečně musí. Tlak na cenu je na trhu obrovský. Kromě projektů zateplení se věnujeme ještě celé řadě expertních činností ve stavebnictví (energetický audit, certifikace budov – PENB ↑, termografické měření, servis v programu Nová zelená úsporám ↑ aj.). Zejména u průkazů energetické náročnosti budovy se setkáváme s cenovými extrémy. Vedlo nás to až k tomu, že jsme na příkladu nejlevnějšího energetického průkazu ↑ ukázali, že zadarmo se skutečně pracovat nedá. Jenomže často se dá kvalitně zateplit bez jakéhokoli navýšení plateb do fondu oprav.

Jaké máte zkušenosti s nejlevnějšími věcmi?

Jednoduše: když si člověk koupí nejlevnější jogurt, je to pořád ještě jogurt? A jak chutná? Nejlevnější oblečení, nejlevnější auto, nejlevnější telefon… Každý z nás má alespoň jednu životní zkušenost s tím, jak mu (ne)sloužila věc, která byla nejlevnější. Vždycky, bez výjimky: nejlevnější nabídky skrývají nějaká rizika. V případě zateplení domu můžete šetřit v zásadě na třech věcech:

  • Projektová dokumentace: Pokud ušetříte zde, riskujete, že návrhy nebudou dávat smysl, firma nebude schopna podle projektu zateplení realizovat. V nejlepším případě budete odkázáni na tvořivé a improvizační schopnosti stavbyvedoucího. Byli byste ochotni riskovat, že návrh průběhu vaší operace bude místo zkušeného chirurga realizovat laborant?  Výsledek může být i takový, že navržená opatření budou zkrátka špatná a do půjde o časovanou bombu. Zateplení bez projektové dokumentace, pouze v gesci stavební firmy může také dopadnout tak, že na některé důležité věci se prostě zapomene.

Ne, to pouze přetáhneme prodyšnější izolací, ono to vadit nebude.

— z telefonátu předsedkyně SVJ, která popisovala, co jí řekla stavební firma, když upozornila, že dům má problémy se vzlínající vlhkostí

  • Materiály a realizace stavebních prací: Stavebních firem je celá řada. Některé z nich konkurují pouze cenou. Nemá smysl firmy přeplácet, na druhou stranu – kladli jste si někdy otázku, kvůli čemu jsou některé nabídky zkrátka nejlevnější? Mají zaměstnanci dostatek zkušeností, dokáží si poradit s komplikacemi a věnují práci opravdu potřebnou pozornost, nebo je to nějaká “parta hic”, která jde od stavby ke stavbě a je ráda, že výsledek nespadne?
  • Stavební dozor: Stavební dozor je odbornou pojistkou a zajišťuje, že stavební práce budou provedeny řádně, v souladu s platnými předpisy a v neposlední řadě v souladu s projektovou dokumentací. Odpovědný projektant si láme hlavu nad tím, jak připravit návrh zateplení co nejlépe. Počítá detaily, modeluje, upravuje. Na začátku jsem psal o tom, že každý řetěz je tak silný, jako jeho nejslabší článek. A byla by opravdu škoda, kdyby práce projektanta přišla vniveč jen kvůli tomu, že postup prací nikdo neohlídá.

4. Projekt nepotřebujeme, je to zbytečný výdaj

Vlastně se vracíme jednomu z výše uvedených bodů. Projektová dokumentace je předpisem, který říká, jak se má zateplení udělat. Navíc obsahuje potřebné dokumenty pro stavební úřad a další instituce. Stavební úřad buď vydá stavební povolení, nebo bude potřebovat projektovou dokumentaci alespoň pro vydání souhlasu v případě ohlášení stavby. Zateplení bytového domu není jako stavba kůlny na zahradě. Nicméně – když se pořádně nepromyslí i stavba té kůlny, výsledek závisí pouze na improvizaci. Náklady na zateplení bytového domu se pohybují v milionech korun (záleží na velikosti a typu nemovitosti). Cena projektu je v této sumě zcela marginální položkou. Opět: nemusí se hned vybírat ten zdaleka nejdražší projektant, ale nechat si vrtat koleno pro korunu uspořenou na základním stavebním kamenu zateplení je zbytečné.

Svislý řez domem s vyznačenými upravovanými konstrukcemi
Příklad výkresové dokumentace – Svislý řez domem s vyznačenými upravovanými konstrukcemi (prohlédněte si celý případ)

Řešení: Pozvěte odborníka na schůzi SVJ

Text se čte, právě vy však možná potřebujete učinit nějaký reálný krok. V první fázi doporučujeme kontaktovat nás a promluvit si o situaci, záměru a možnostech. Pak nás můžete pozvat na schůzi vašeho SVJ či bytového družstva odborníka – energetického specialistu/projektanta. Rádi přijedeme.

Posouzení stavu nemovitosti

Odborník nezávisle posoudí stav domu a označí problémové oblasti. Nikdy nelze odpovědně pracovat naslepo, na dálku bez znalosti konkrétního stavu.

Projekční tým vede Ing. Zdeněk Petrtyl, energetický auditor
Projekční tým firmy INKAPO vede Ing. Zdeněk Petrtyl, energetický auditor/autorizovaný inženýr ČKAIT

Objektivní vysvětlení příčin a možností

Toto je zcela klíčový bod. Mezi lidmi koluje celá řada polopravd a mýtů. Je třeba je vyvracet. Ne kvůli tržbě za služby, ale kvůli skutečně objektivní informovanosti lidí, kteří o zateplení budou rozhodovat. Ale především: oni v tom domě budou bydlet!

Přesvědčení pochybujících členů SVJ

Za dobu své praxe jsme se setkali již s desítkami, spíše však stovkami lidí, kteří původně se zateplením vůbec nesouhlasili a nakonec byli s výsledkem stavebních úprav opravdu spokojeni. Lidi nelze přesvědčit nátlakem. Není řešením se nad kohokoli povyšovat a znevažovat jeho názor. Díky odborným, přesto však srozumitelným argumentům, pochybující majitelé bytů mohou změnit svůj názor. A to aniž by v rámci SVJ ztratili svou tvář.

Je umění mluvit o složitých věcech srozumitelně. Jen tak dokážete, že jim skutečně rozumíte.

— Albert Einstein

Čísla, nikoli dojmy

Konec konců: nakonec jde vždy o to, aby se zateplení domu vyplatilo. Bývalý předseda ČSÚ Jan Fischer řekl, že: “Kdo nemluví v číslech, neví, o čem mluví.” Myslíme si, že do jisté míry měl pravdu. Proto jsme připravili i krátký seriál, který jsme nazvali Jak vyhodnotit přínosy zateplení. Pozornost je věnována zejména finanční stránce zateplení.

Domluvte si schůzku s energetickým specialistou/projektantem

Pokud i vy zvažujete zateplení bytového domu, rádi vám pomůžeme s jeho řešením. Jsme konzultační a projektová kancelář. Pracujeme v Jihočeském, Středočeském i Plzeňském kraji, v Praze a na Vysočině. Podívejte se na příklady klientů, kterým jsme pomohli k úspornějšímu a kvalitnějšímu bydlení.  Nechcete si s námi domluvit schůzku?

Zpracování kvalitního projektu i energetického hodnocení je pro dotace na zateplení bytových domů IROP klíčové.
Máme radost, když se o nás mluví